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易宪容05月09日 15:49 分享到： 分类 : 财经
摘要 : 当上涨了20多个月的住房价格开始掉头下跌、当各个城市的住房销售急剧性减少、当不少地方政府都希望松绑已经住房限制政策来救市时，这些都表明中国住房市场的周期性调整已经开始了。而且这种调整已经成了一种趋势，如果没有重大的政策冲击，想阻碍这种调整已经是不可能的。
中国住房市场周期性调整已开始
当上涨了20多个月的住房价格开始掉头下跌、当各个城市的住房销售急剧性减少、当不少地方政府都希望松绑已经住房限制政策来救市时，这些都表明中国住房市场的周期性调整已经开始了。而且这种调整已经成了一种趋势，如果没有重大的政策冲击，想阻碍这种调整已经是不可能的。
为什么说国内住房市场的周期性调整已经开始？最为核心的问题就是与当前国内住房市场的性质有关。可以说，近十年来，尽管政府的职能部门和房地产开发商一起制造了许多混淆是非的概念，比如什么住房“刚性需求”、“改善性住房”（其实这些东西是根本不存在的），把住房打扮为一个完全与国计民生的消费产品，以便政府能够出台更多鼓励民众进入住房市场的优惠政策，但从当前住房市场最为流行概念来看，国内住房市场完全是现一个投资投机的炒作市场，比如对住房市场的做多、做空、看涨、看跌等。
对一个投资投机为主导的住房市场来说，其购买者的目的、定价基础、价格运行方式及供求关系与消费为主导的住房市场是完全不同的。以投资投机为主导的住房市场，购买者进入市场目的在于预期住房购买之后能够以更高的价格卖出，而这种预期又取决于金融条件，比如说利率高低、融资杠杆率大小、信贷获得容易程度等。如果金融市场条件对投资者有利，投资者会预期有更多的人会来接盘，住房价格上涨，从而使得更多住房投资需求涌现。在这种情况下，这种住房需求可能会无限膨胀，或者说只要购买住房有钱可赚并可利用银行金融杠杆，这种住房需求就可能无限大。如果投资者预期房价会下跌，那么住房需求就可能急剧下降，甚至下降到零。这就是十年来国内住房市场的基本情况。也就是说，以投资为主导的国内住房市场一旦市场预期发生逆转，那么这个市场的周期性调整就开始了。
从经验上来看，中国这个以投资为主导的住房市场，其价格已经持续上涨十多年了。这个市场的房价持续十倍的上涨，不仅形成了一个巨大的房地产泡沫，而且已经是不可持续了。比如，我们不用通行的房价收入比、房价租金比、实际房价上涨水平来衡量，只要看当前一线城市的土地总值会知道当前国内住房市场泡沫有多大。比如1990年，东京土地总值相当于美国GDP 63.3%；1997年，香港土地总值相当于美国GDP 66.3%；今天北京土地总值相当美国GDP 61.6%。这意味着当年日本及香港在这样的情况下房地产泡沫破灭，那么当前北京的楼市泡沫离破灭也不远了。
其实，中国房地产市场泡沫已经是无可复加了。无论是从国内绝大多数城市出现的一个又一个的“死城”、“睡城”、国内居民持有太多的住房来看，还是从政府权力涉及房地产市场过多过深、中国经济的完全“房地产化”来看，当前中国房地产市场发展完全是不可持续了。只要金融市场条件有少许的变化，整个住房市场的预期就发生逆转。市场预期的逆转也就意味着国内住房市场的周期性调整开始了。
我们可以看到，2013年以来，无论是互联网金融爆炸式的增长，还是影子银行的泛滥，都正在改变国内金融市场的资金流向及价格水平。比如，互联网金融爆炸式增长，使得大量的银行存款从正规金融体系流出。这不仅减少银行体系的可贷资金，也推高银行贷款的价格。这就使得国内各银行不仅不得不收缩住房按揭贷款，也必须提高住房按揭贷款利率水平。在这种情况下，一定导致完全依赖于银行杠杆率的住房需求全面缩减，也会造成由于融资成本上升让投资者预期改变而不敢或不愿意进入市场，从而让住房投资需求更是萎缩。
再就是，由于国内住房市场的价格持续上涨了十几年了，不少地方的房价已经上涨十几倍并形成巨大的泡沫了，当国内银行注意到住房市场预期将出现逆转，早些时候银行所做的与住房有关贷款面临的风险就在增加，甚至于可能在这过程中暴露出来。这就使得国内银行对住房市场贷款会更加谨慎，对住房市场的信贷更是紧缩，住房市场投资需求更是会减少。可以说，对于国内金融市场条件变化，地方政府是鞭长莫及的。
还有，最近金融市场条件变化还表现为今年以来的人民币贬值。而人民币的贬值不仅会导致以人民币计价的住房的价值下降，投资者或是不再进入住房市场，或把手中的住房出售。这就住房投资需求减少，而住房供给增加。如果再加上房地产企业海外融资成本上升及融资困难可能导致资金断裂的风险，对住房降价放量销售，这就可能进一步强化中国住房市场的周期性调整。
最近，国内不少城市的住房销售急剧下降但价格下跌很小，这不仅意味着这些住房市场是以投资为主导的市场，也意味着这些城市住房市场的预期发生了根本性逆转，即投资者不敢或不愿意再进入住房市场，住房投资需求正在全面萎缩。而这些也意味着国内房地产市场周期性调整已经开始了。对此，我们一般的住房投资者有所准备吗？