中金：一线城市核心区房价不贵 郊区房产泡沫高http://wallstreetcn.com/node/64489
中金公司今日发表地产行业研究报告指出，未来中国一线城市核心区刚刚达到国际平均水平，但郊区房价泡沫程度较高，未来难以大涨。
中金报告称，未来更为看好一线城市核心豪宅开发商及二线城市快周转公司，例如万科、华侨城、保利集团、招商地产、荣盛发展；以及深圳控股、融创、华润置地、中海、龙湖。
为了与国际大都市的房价进行对比，中金将“城市区域”定义为本地行政区域中人口密度超过4000人每平方公里，平均面积为620平方公里的区域，即相当于北京五环内、上海外环内面积；另将物理距离及经济意义上的城市中心“核心区”定义为平均93平方公里的区域，相当于于北京三环内，上海内环内区域。
中金行业研究分析员宁静鞭和张宇指出，国际上10个城市核心区的平均房价为9000美金/平米（折合约人民币5.5万元），其中最贵的三大城市香港、伦敦、纽约的平均房价达到1.2万美金/平米（折合约人民币7.3万元），但国际都市的边缘区（距离城中心15公里）的房价仅是核心区的40%。
中金发现中国一线城市核心区域房价虽然接近国际都市平均水平，但是郊区房价却占到核心区域房价的50%至60%，与国际水平相比，远郊区房价明显已经偏贵。因此，中金相对看好中国一线城市核心区房价，看淡远郊区房价。
其次，从购房负担能力来看，国际上主要城市核心区的房价收入比（住房价格与城市居民家庭年收入之比）为41倍，边缘区房价收入比为18倍（其中仅香港超过20倍），如果考虑各国按揭利率不同，城区购房的月供收入比（每月供款与每月可支配收入比例）平均约为112%，其中香港、莫斯科超过150%。
不过报告亦指出，全球主要城市核心区的房价收入比为41倍，边缘区房价收入比为18倍（仅香港超过20倍）；如果考虑各国按揭利率不同，各城市购房的月供收入比平均约为112%。但从中国的北京和上海来看，无论从核心区房价收入比（均超过100倍），边缘区房价收入比（均超过50倍），还是月供收入比（均超过400%），中国城市居民的购房负担能力明显偏弱。
报告同时认为，中国一线城市城区占地规模已达到极限值，未来城区扩张将走向空间化，提升容积率。随着这些城市土地使用效率提升，供应释放，未来中国一线城市郊区房价难以大涨。
根据国家统计局最新数据测算，10月国内70个大中城市新建住宅销售价格同比上升9.6%，为连续第10个月上升，年内涨幅逐月扩大。
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这一城的不平衡趋势，推而广之，就是青花瓷地产界的整体不平衡发展的必然。
经济进入下行期，然则国际化大都市梦，重视形象工程高于一切的一贯做法儿，必定早就地产，进一步的冰火两重天！